Анонс

С 1 марта 2026 года вступают в силу крупные изменения по ВРИ в Земельном кодексе и по ДПТ в Градостроительном кодексе. Разбираю, что меняется для собственников в Москве и Московской области, когда частный участок можно включить в планировку под публичный объект, какие есть исключения и что проверить по земле заранее, чтобы не упереться в запреты, предписания и затяжные споры.

Москва и Московская область: новые правила по ВРИ и землепользованию с 1 марта 2026 года – что меняется и как защитить участок

С 1 марта 2026 года в России меняются правила, по которым устанавливают и меняют вид разрешённого использования (ВРИ) земельных участков, а также как готовят документацию по планировке территории (ДПТ). Для собственника это вполне прикладные вещи: можно ли законно вести нужную деятельность на участке, как быстрее согласовать изменение ВРИ, что делать, если участок внезапно попал в проект дороги/школы/инфраструктуры, и какие действия помогут не довести дело до предписаний, штрафов и изъятия.

Что именно меняется с 1 марта 2026 года: коротко по фактам

Государство «пересобрало» регулирование ВРИ в Земельном кодексе и одновременно усилило защиту частных участков при подготовке ДПТ – теперь включать «чужие» земли под публичные объекты можно только в строго определённых случаях.

Источники:

• Федеральный закон от 31.07.2025 № 295‑ФЗ – основной пакет изменений, вступление в силу с 01.03.2026.
• Письмо ППК “Роскадастр” от 03.02.2026 № 18‑0181/26 – разъяснения по применению/учёту изменений.
• Информация Росреестра (официальные разъяснения по новому регулированию).
• Справочно: «Правовой календарь на I квартал 2026 года» (материал КонсультантПлюс).

С 01.03.2026 земельные «режимы» становятся более формализованными, а ошибки в ВРИ и планировке – более заметными и дорогостоящими.

ВРИ по‑новому: что это такое теперь и почему это касается каждого собственника

ВРИ – это допустимый вид деятельности на участке (с учётом ограничений), причём допускается деятельность на участке, над и под его поверхностью – это прямо закреплено в новом регулировании.

С 01.03.2026 правила о ВРИ выделены в отдельную главу Земельного кодекса РФ.

Что для собственника в реальности меняется:

• появляется более чёткая рамка, как выбирать ВРИ, как его менять, и какие бывают случаи использования участка вне зависимости от ВРИ (по закону).
• закреплено, что правообладатель вправе использовать участок в соответствии с ВРИ без разрешений и согласований, но это не отменяет градостроительные и иные обязательные требования (об этом ниже).

ВРИ – это ваш «законный сценарий» использования земли. Если сценарий не совпадает с фактической жизнью участка, вопросы возникают не в теории, а на проверке, при сделке или при попытке что‑то построить/узаконить.

«Если ВРИ есть – можно всё?»: где собственники ошибаются чаще всего

ВРИ – необходимое условие, но не единственное. Дальше включаются ограничения: градостроительные регламенты, зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), публичные сервитуты, красные линии, требования к объектам капитального строительства.

Типовые ситуации (Москва/МО встречаются регулярно):

• участок по документам «для ИЖС», а фактически там склад/производство/сервис;
• коммерческая аренда дома/помещений «на потоке», а режим участка/объекта этому противоречит;
• участок оказался в ЗОУИТ, и часть планов по строительству «съедается» ограничениями;
• при объединении/перераспределении участков появляются вопросы из‑за разных ВРИ.

«По ВРИ можно» и «по факту можно сделать» – разные вещи. С 2026 года это расхождение будут видеть быстрее.

Переходные положения: что будет с ВРИ, которые установлены до 1 марта 2026

ВРИ, которые были установлены до 01.03.2026, признаются действительными. Это прямо предусмотрено переходными положениями.

Но есть практический нюанс: действительность старого ВРИ не означает, что:

• не появятся новые ограничения (например, по планировке, сервитутам, ЗОУИТ);
• не изменится порядок проверки и фиксации сведений в ЕГРН/кадастровых документах;
• не потребуется корректировка ВРИ под реальные планы (строительство, реконструкция, смена формата бизнеса).

«Старый ВРИ не пропадает», но участок всё равно стоит перепроверить, особенно перед сделкой, стройкой, объединением или перераспределением.

Образование участков (раздел/объединение/перераспределение): почему в 2026 это станет острее

Категория земель и ВРИ «новых» участков при образовании теперь закреплены отдельной нормой: в общем случае они наследуются от исходных участков, а объединение/перераспределение участков с разными ВРИ допускается только в установленных законом случаях.

Это важно для Москвы и Московской области, где много историй про:

• раздел большого участка на несколько;
• объединение соседних участков «под один проект»;
• перераспределение границ, уточнение, прирезка.

На практике ошибка обычно одна: люди сначала делают геометрию (межевание/схемы), а потом выясняется, что юридический режим «не складывается», и процесс уходит в круг согласований.

В 2026 году «математика границ» ещё теснее будет привязана к правовому режиму. Перед кадастровыми действиями лучше проверить ВРИ/категорию/ограничения как единый пакет.

ДПТ с 1 марта 2026: частный участок нельзя просто так включить в зону под публичный объект

С 01.03.2026 вводится запрет включать частные земельные участки в зоны планируемого размещения объектов федерального/регионального/местного значения при подготовке ДПТ, кроме трёх исключений.

Это поправки в Градостроительный кодекс РФ, которые приняты Федеральным законом от 31.07.2025 № 295‑ФЗ. Новая норма закрепляет правило (формулировка по смыслу): «чужие» частные участки не должны попадать в границы размещения публичных объектов при разработке проекта планировки территории.

Почему это сильная новость:

• раньше прямого запрета не было, и на практике участки нередко «оказывались внутри» чужих планов;
• люди узнавали об этом поздно, на стадии публичных слушаний, при получении ГПЗУ, при попытке согласовать строительство или уже при подготовке к изъятию.

У собственника становится больше правовых аргументов, чтобы отбиваться от включения участка в планировку «по инерции».

Три исключения: когда частный участок всё‑таки может попасть в ДПТ под публичный объект

Закон допускает включение частной земли в ДПТ, если есть одно из трёх оснований: изъятие/публичный сервитут по закону, режим КРТ, либо письменное согласие собственника.

Исключения (по новой норме ГрК РФ, действует с 01.03.2026):

1. Если предусмотрены механизмы принудительного изъятия или публичного сервитута.
   Это истории про дороги, магистральные сети, инфраструктуру и т.п., где федеральный закон допускает изъятие для государственных/муниципальных нужд или установление публичного сервитута (ЗК РФ + спецзаконы).
2. Если территория развивается комплексно (КРТ).
   Комплексное развитие территорий регулируется ГрК РФ (механизм КРТ). В рамках КРТ включение частных участков в планировочные решения допускается по правилам КРТ.
3. Если собственник дал письменное согласие.
   Добровольный сценарий: согласились – участок может быть включён.

«Захватить» участок планировкой без оснований станет сложнее, но исключения широкие. Проверка основания – первая задача.

Что делать собственнику в Москве/МО, если участок уже попал в проект планировки или «намекают, что попадёт»

Действовать через документы: проверить статус ДПТ и основание включения, собрать доказательства права и фактического использования, отработать процедуру замечаний/возражений, а затем при необходимости идти в суд.

Практический порядок:

1. Понять, что именно утверждено: проект планировки, проект межевания, изменения в ПЗЗ, решение о КРТ, подготовка к изъятию, публичный сервитут.
2. Запросить материалы и карту: границы, красные линии, функциональные зоны, перечень объектов, обоснование включения участка.
3. Проверить правовой режим участка: ВРИ, категория, ограничения, ЗОУИТ, сервитуты, записи ЕГРН.
4. Сопоставить с «тремя исключениями» 2026 года: есть ли изъятие/сервитут по закону, КРТ, согласие.
5. Вовремя подать замечания по процедуре (публичные обсуждения/слушания и т.п.) и зафиксировать позицию письменно.

Из моей практики по Москве: в земельно‑имущественных спорах решает не «возмущение на эмоциях», а грамотная доказательная база и правильный адресат. С городом (ДГИ, профильные структуры) это особенно заметно: если промахнулись в процедуре, потом тяжело догонять.

Чем раньше собственник включается в процесс (на стадии документов), тем чаще удаётся защитить участок без сценария «поезд ушёл».

Риски «не того ВРИ» и «не той планировки»: чем это заканчивается на практике

Последствия обычно приходят в один из трёх моментов – при проверке, при сделке, при стройке/реконструкции.

Самые частые последствия:

• предписание земельного контроля/надзора;
• административная ответственность (КоАП РФ);
• сложности с регистрацией изменений и сделками;
• отказ в градостроительных документах/разрешительных процедурах;
• запуск процедур сервитута/изъятия (если участок попал в публичный проект).

Исправлять ВРИ и режим участка «задним числом» дороже – по деньгам и по времени.

Чек‑лист собственника на 2026 год: что проверить по своему участку

Если участок в Москве или Московской области и вы планируете стройку, продажу, аренду, объединение или смену деятельности, проверьте пять вещей.

1. ВРИ и категория в ЕГРН: соответствуют ли вашим планам.
2. Ограничения: ЗОУИТ, сервитуты, красные линии.
3. ПЗЗ/градрегламент: что реально допускается по параметрам и назначению.
4. Планировочные документы: нет ли ДПТ/КРТ, которые затрагивают участок.
5. История границ: не намечается ли раздел/объединение/перераспределение с конфликтом ВРИ.

Это 30–60 минут на сбор сведений, которые иногда экономят месяцы.

Заключение

С 1 марта 2026 года ВРИ и планировка территории становятся более «жёсткой системой координат». Хорошая новость – частная собственность в ДПТ защищена сильнее, чем раньше. Рабочая новость – исключения есть, и права нужно уметь подтверждать документами и процедурой. Если вы в Москве или Московской области и у участка намечается стройка, сделка или спор, лучше заранее привести ВРИ и ограничения в порядок, тогда земля работает на вас, а не против вас.

Мини‑FAQ

1) Нужно ли менять ВРИ после 01.03.2026, если он установлен давно?
Нет, «старые» ВРИ признаются действительными (переходные положения к изменениям по 295‑ФЗ, 2025). Менять имеет смысл, если ваши планы не укладываются в текущий режим или появились ограничения.

2) Можно ли пользоваться участком по ВРИ без согласований?
В общем виде – да, это закреплено в новом регулировании ВРИ в ЗК РФ (вступает в силу с 01.03.2026). Но градостроительные регламенты, ЗОУИТ, разрешения на строительство и иные обязательные требования никуда не исчезают.

3) Что делать, если участок включили в ДПТ под дорогу/школу/инфраструктуру?
Проверить основание включения с учётом новых правил ГрК РФ (с 01.03.2026): изъятие/публичный сервитут, КРТ или ваше письменное согласие. Дальше – действовать по процедуре замечаний и фиксировать позицию документально.

4) Правда ли, что с 2026 частные участки вообще нельзя включать в ДПТ под публичные объекты?
Нет. Есть три исключения, они прямо предусмотрены законом (поправки по 295‑ФЗ, 2025; вступление в силу 01.03.2026).

5) Где смотреть ограничения по участку в Москве и МО?
Базово – сведения ЕГРН/Росреестр, материалы градостроительной документации (ПЗЗ, ДПТ), а также сведения по ЗОУИТ. Иногда реальная картина складывается только после сопоставления нескольких источников.

6) Есть ли уже судебная практика по новым нормам 2026 года?
По «новым» правилам практика будет формироваться после вступления их в силу. Но общий подход судов к земельным спорам стабилен: решают документы, процедура и доказательства фактических обстоятельств.