Статья будет интересна и ориентирована на тех, кто планирует построить дом.
Часто бывает, когда приобретается земельный участок, сразу начинается строительство дома.
Потом возникает ситуация, о которой я расскажу в статье.
И да!, это статья о рисках, которые возникают при строительстве дома.
Итак – «самоволка».
Самовольной постройкой является здание сооружение или другое строение:
— возведённое или созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта;
— возведённое или созданное без получения на это необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, установленных на дату начала возведения или создания самовольной постройки и представляющее собой угрозу жизни и здоровью граждан.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Критерии самовольной постройки определены в Гражданском кодекс РФ, а также уточнены в обзорах судебной практики (2018 – 2022 года) и постановлением Пленума ВС РФ (2023 года).
Основные признаки и критерии самовольной постройки:
— отсутствие разрешения на строительство (это ситуация, когда строительные работы начаты или продолжаются без документа, который подтверждает право на проведение работ, в отношении ИЖС эта норма не действует, но уведомить о планируемом строительстве необходимо);
— возведение постройки на земельном участке, который не предоставлен в установленном порядке (в зависимости от обстоятельств и последствий такого строительства, нарушителю может грозить штраф или принудительный снос постройки);
— строительство на участке с категорией, не допускающей возведения строений (категорию земель определяют по целевому назначению, которое указано в правоустанавливающих документах на участок, это могут быть земли сельскохозяйственного назначения, земли населённых пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, и т.д.). Если категория участка не допускает возведения строений, то строить на нём запрещено. За нарушение этого правила предусмотрена ответственность);
— нарушение градостроительных и строительных правил при строительстве (нарушения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве (требования технических регламентов, проектной документации, правил благоустройства, санитарно-эпидемиологических требований, требований пожарной безопасности, экологической безопасности и других) могут привести к серьёзным последствиям, включая угрозу безопасности людей и окружающей среды, за нарушения предусмотрена ответственность, может быть административной или уголовной (наступает в случае причинения вреда жизни и здоровью людей, существенного ущерба имуществу или окружающей среде).
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки.
Актуальный случай из практики.
В июне 2024 в Мосгорсуде (апелляционная инстанция) прошел интересный процесс.
Истец – Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ).
Исковое заявление о сносе самовольной постройки.
Решение Щербинского суда города Москвы (2021 года), первая инстанция, в иске ДГИ отказано.
В данном судебном споре – нарушение ВРИ (вид разрешенного использования земельного участка), это единственный формально обоснованный довод в иске, но есть много «но». Есть еще несколько доводов ничем не обоснованных, не мотивированных, не аргументированных.
Ситуация: на земле ИЖС, построен дом блокированной застройки (для проживания двух семей), зарегистрирован в Росреестре в 2013 году. Есть разрешение на строительство.
ПЗЗ (Правила землепользования и застройки города Москвы) появились в 2017 году.
В материалы дела приложено Заключение экспертной организации (назначено проведение экспертизы определением суда).
Согласно выводам экспертов: дом расположен в границах земельного участка, дом признан домом блокированной застройки, соответствует Правилам землепользования и застройки города Москвы, не нарушает права и интересы третьих лиц.
Мосгорсуд оставил решение Щербинского суда в силе, апелляционную жалобу ДГИ без удовлетворения!
Обе судебные инстанции отказали ДГИ в признании постройки самовольной и отказали в сносе!
В заключении обращаю внимание на то, что для строительства дома необходимо заключить договор подряда.
Для заключения договора подряда с подрядной организацией, необходимо изучить рынок подрядных организаций и выбрать ту, которая имеет опыт в строительстве домов и все необходимые допуски.
В договоре подряда детально продумать и прописать:
— виды работ;
— сроки производства работ;
— стоимость и порядок оплаты;
— ответственность и гарантии.
Договор подряда придаст Вам уверенности и спокойствия, максимально снизит риски.
Для тех кто вообще продумывает все до мелочей – возможность налогового вычета.
Получите юридическую консультацию
Позвоните и получите бесплатную консультацию
