Самовольная постройка

Сейчас тема самовольной постройки совершенствуется, расскажу, как город Москва в лице Департамента городского имущества упорно пытается создать новую практику по самоволкам с применением норм ЗОУИТов (зоны с особым условием использования территории).

В телеграме я кратко рассказал.

2025 год стал богатым на практику Верховного суда в части ЗОУИТов и ООПТ (особо охраняемые природные территории).

Преимущество ЕГРН (Постановление КС РФ от января 2025 года № 3-П), заключается в том, что различные обременения, наложенные на земельные участки, должны быть отражены в государственном реестре недвижимости.

По общему правилу сведения о зоне с особыми условиями использования территорий должны содержаться в ЕГРН (Земельный кодекс РФ).

Конституционный суд отразил ключевой приоритет — исковая давность. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

И да, срок установки ЗОУИТов продлен до 2028 года. Не понятно почему, но сроки продлены.

Вообще очень много странного, например, Водным кодексом РФ установлены зоны реки (до 50 км длиной): ширина береговой полосы 20 метров, прибрежной полосы – 50 метров, водоохранной зоны (ВОЗ) – 100 метров.

Если обратить внимание, когда едешь на машине по Новой Москве и мимо какой –нибудь речки, через мост, стоят знаки «прибрежная защитная полоса» и «Водоохранная зона» в одном месте и рядом. Вопрос: получается ВОЗ в границах прибрежной и это – 50 метров?!

Ситуация:

Земельный участок был приобретён в 2008 году, в этом же году было получено разрешение на строительство и ГПЗУ. Земельный участок был сформирован и находился в собственности с 1997 года.

При этом обременение в виде ВОЗ в ГПЗУ не установлено.

Индивидуальный жилой дом, построен в 2010 году, поставлен на государственный кадастровый учет в 2012 году.

Нет нарушений при строительстве, есть заключение судебной экспертизы.

Мнение эксперта: угрозу жизни и здоровью гражданам не создает, права и охраняемые интересы третьих лиц не нарушает, соответствует ПЗЗ Москвы.

Вместе с тем экспертами в заключении дана оценка и размещен фрагмент карты градостроительного зонирования. При этом никаких критичных замечаний либо обременений, в части касающейся ВОЗ, экспертами не установлено в заключении.

ДГИ в кассационной жалобе, указав что экспертами не дана оценка нахождению земельного участка в ВОЗ, ввели суд в заблуждение, что в соответствие с законом является очевидным злоупотреблением правом.

Представитель Ответчика обратил внимание суда на очевидные нарушения, не было предметом рассмотрения в первой инстанции требования в виде наличия ВОЗ.

Суд конечно же такие доводы оставляет без должного внимания, но в целом, осмелюсь предположить внутренняя оценка таким доводам склоняет мнение судебной коллегии далеко не в пользу Истца.

Очень, конечно, странно, но Второй кассационный суд общей юрисдикции (2КСОЮ) признал довод, изложенный ДГИ в жалобе обоснованным, изложив в определении:

«земельный участок частично расположен в водоохранной зоне, то есть земельный участок является ограниченным в обороте, что исключает возможность предоставления в собственность гражданину и осуществления на нем капитального строительства» (формулировка полностью из кассационного определения).

Дело направлено на новое рассмотрение в части ВОЗ, в апелляционную инстанцию.

Апелляционная инстанция, рассмотрев повторно, отказала ДГИ в признании постройки самовольной и ее сносе.

Довод (об установленной ВОЗ) не был предметом обсуждения в первой инстанции и вопросом, поставленным перед экспертами, и поэтому судебная коллегия в апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела установила этот юридически значимый факт.

Также установлено судом, что работы по установке ВОЗ не проводились, итогового документа об установленной ВОЗ нет, сведения в водный реестр не внесены и в ЕГРН сведения отсутствуют.

Истец ДГИ города Москвы требует признать дом самовольной постройкой, на основании якобы установленной ВОЗ, обязать снести.

Апелляционная инстанция (дело прошло один полный круг (три судебных инстанции) на второй круг в судебном заседании проверила все факты, приложенную переписку, отсутствие документов об установлении ВОЗ отказала в ДГИ в требовании признать постройку самовольной и снести дом.

Основные моменты на что следует обратить внимание, в случае признания объекта самовольной постройкой (уже рассматривали в статье не будем повторять) в рекомендациях Постановления Пленума ВС РФ о самовольных постройках от декабря 2023 года.

 А есть ли водоохранная зона и попал ли в нее земельный участок.

Ответчиком были самостоятельно направлены письма о предоставлении информации (документов) о наличии установленной ВОЗ:

• Руководителю Московско-Окского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов.
• Руководителю Департамента жилищно-коммунального хозяйства города Москвы 03.2025 года.

Из предоставленной информации Московско-Окского БВУ следует, что в отношении водного объекта:

Приказом от 2022 года Департамента ЖКХиБ города Москвы (уполномоченный орган в Москве), границы береговой полосы установлены, но не ВОЗ.

Доказательств (документов) об установлении ВОЗ не представлено, графическое описание, координаты характерных точек, разбивочные чертежи акты отсутствуют.

Документов, подтверждающих установление водоохранной зоны не представлено.

Вместе в тем из письма Московско-Окского БВУ от апреля 2025 года следует, что для установления факта наличия (отсутствия) водоохранных зон и прибрежных защитных полос водных объектов возможно по итогам проведенных инженерно-геодезических изысканий, а также по итогам проведенного обследования подведомственной организацией Федерального агентства водных ресурсов.

В обращении Руководителю Департамента ЖКХиБ запрашивался именно документ, на основании которого установлена водоохранная зона.

Из анализа сведений, предоставленных ДЖКХиБ и Московско-Окским БВУ можно сделать вывод, что ВОЗ не установлена.

Что еще важно ?!

1.Применение закона действовавшего в момент строительства и оформления разрешения на строительство.

Согласно правовой позиции Верховного суда РФ (Постановление ВС РФ от марта 2025 года):

— на момент предоставления земельного участка действовал другой Водный кодекс (новый ВК РФ действует с 2006 года) прибрежные полосы, береговые полосы, земли водного фонда не были включены в Единый государственный водный фонд, а значит, отсутствовал запрет на их передачу в частную собственность;

Правовой статус земельного участка должен определяться с учетом законодательства, действовавшего на момент его предоставления.

При разрешении спора о правах на земельный участок следует учитывать особенности правового регулирования водных объектов и прилегающих к ним территорий, действовавшие на момент возникновения прав на данный участок.

2.Механизм сохранения объектов в существующих параметрах существует с 2018 года.

До внесения сведений в ЕГРН вопрос о наличии и границах зон с особыми условиями должен разрешаться с учетом положений закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ».

Исходя из буквального содержания положений закона, с учетом конкретных целей установления зон с особыми условиями использования территории и их видов независимо от установленных ограничений допускается использование земельных участков, зданий, сооружений, расположенных в установленных до 01.01.2022 границах таких зон, в том числе и в ВОЗ или рыбоохранной зоне.

На что обратить внимание и учесть при строительстве дома, чтобы дом не признали самовольной постройкой.

Прежде всего – это земельный участок.

Расскажу на примере Москвы, по аналогии в каждом другом субъекте примерно также складывается вопрос с анализом покупки земельного участка.

Сразу можно заказать выписку из ЕГРН и ГПЗУ на земельный участок.

Да в ГПЗУ (так бывает, особенно в Москве) будет много лишнего, включая обременения которых уже нет и не было вообще.

НСПД и ГИС ОГД.

НСПД – это публичная кадастровая карта, информационный ресурс, который ведет Росреестр и соответственно в нем отражается вся актуальная информация, которая есть в ЕГРН.

ГИС ОГД – это государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности города Москвы, где не всегда есть документы об установлении той или иной зоны. Ведет портал Москомархитектура (уполномоченный орган, осуществляющий координацию использования).

Так себе портал, где нарисовали примерно.

Но в целом эти ресурсы стоит обязательно посмотреть, для полной картины, особенно если рядом река или скажем объект культурного наследия, а может магистральный газопровод или ЛЭП. Всего таких ЗОУИТов более 20, все перечислены в Водном кодексе РФ.

Юристу при подготовке позиции часто приходится сталкиваться с интересными документами, вот выдержка одного из них:

в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 год (утв. Распоряжением Правительства РФ от 31.10.2022 г. № 3268-р) подчеркивается, что одной из ключевых задач трансформации строительства является «исключение избыточных ограничений по использованию земельных участков для строительства, в том числе имея в виду реформу регулирования зон с особыми условиями использования территорий».

Как всегда, идея хорошая, а вот реализация…. Количество согласований и получение разрешений, просто невероятно, а какие все они важные.

Это я еще не вспомнил про ЗОУИТ приаэродромная зона или зона подтопления (затопления).

Пример про зоны подтопления: речушка в Московской области/Москве, на расстоянии 5 – 7 километров от начала и на одном из вышеперечисленных порталов нарисованы зоны затопления и подтопления этого водного объекта.

Только один вопрос: где воды то наберет «полноводная река»?

Дом можно построить с ВРИ индивидуальное жилищное строительство.

Категория земли и вид разрешенного использования, этот вопрос кратко был рассмотрен.